各乡镇人民政府，县直各部门，省、市驻县各单位:
　　县不动产登记管理局制定的《关于不动产统一登记若干问题的处理意见》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。
　　                                                                                          bet0365办公室
　　                                                                                               2018年5月8日

关于不动产统一登记若干问题的处理意见

　　为切实推进全县不动产统一登记工作，提高登记质量和效率，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)和《不动产登记操作规范(试行) 》(国土资规〔20l6〕6号)等相关法律法规，针对当前登记过程中出现的各类问题,结合我县实际,按照“尊重历史、实事求是、依法依规、高效便民”的原则，特提出如下处理意见。
　　一、渉及土地分割的登记
　　1.不动产统一登记前, 已将国有建设用地使用权面积分摊到户的,按原分摊面积办理不动产登记。
　　2.不动产统一登记后,未办理国有建设用地使用权面积分割手续的,由产权单位、业主委员会或国资办提出土地分割申请, 县不动产登记事务中心按建筑物垂直投影范围内的土地面积进行分摊, 以分摊面积办理不动产登记。 建筑物垂直投影范围外的公共设施(道路、绿化带、活动广场、物业用房等)用地属全体现住业主共有, 只登记不发证。
　　二、 划拨土地补办出让手续的登记
　　3.以划拨方式取得国有建设用地使用权的, 转让房地产时, 权利人先到县国土资源局签订土地出让合同, 缴纳土地出让金后, 再办理不动产转移登记。 土地出让起始日期为该幢楼首次签订土地出让合同的日期(已约定起始日期的除外) 。
　　4.住房用地范围的确定采用单独或先分割后分摊的办法进行。
　　（1）综合宗地的分割。单独住宅区与办公等其他用地为一宗地时，应将住宅区用地分割，单独划宗。
　　（2）宗地的设立。①不动产登记以宗地为基本单元，无论平房或者楼房凡能分出每个房屋产权人各自使用界线的，均单独划宗。②不能为房屋产权人单独划宗的，则以整栋楼房用地或连片房屋用地设为共用宗地。③共用宗地无论是按栋划宗还是连片划宗，其共同宗地的用地面积除包括房屋本身占地外，还应包括宅间小路，宅间绿化，煤房等附属用地。④住宅区内市政设施、交通道路用地和广场公共绿化用地（大面积）单独划宗，不进行面积分摊。
　　5.确定土地使用权面积。
　　（1）房屋产权人使用的土地面积由独立使用的土地面积和分摊面积两部分组成。
　　（2）计算房屋产权人分摊土地面积。
　　①房屋产权人分摊的土地面积=房屋建筑面积与总建筑面积之比乘以共用宗地面积。
　　②共用宗地面积=本栋房屋建筑占地面积+附属用地占地面积。
　　③附属用地为供本栋房屋使用的宅间小路、宅间绿化等占地，凡能划入宗地内的附属用地原则上分摊到户。
　　独立于住宅区外的幼儿园、商服用地、居委会等公共用地应单独划宗，不进行面积分摊。
　　6.已购公有住房、经济适用房用地按成交价总额(房屋交易计税总额)的1 %缴纳土地出让金;其他划拨土地补办出让手续, 仍按原标准缴纳土地出让金。
　　三、划拨土地上所建房屋的登记
　　划拨土地上的房屋(已购公有住房、经济适用房) ，由用地权属单位统一向县不动产登记事务中心申请登记，分以下三种情形办理:
　　7.房屋未涉及上市交易的，按照县房管局出具的房屋产权界定书，只对完全产权的房屋进行登记。建筑占地面积按建筑物垂直投影面积计算，国有建设用地使用权类型不变,用途为住宅,按共有方式登记。
　　8.房屋涉及上市交易的，将土地分摊到户，缴纳土地出让金后，按国有建设用地使用权类型为出让、用途为住宅办理不动产登记。同一权利人的房屋转移二次以上, 国有建设用地使用权从未办理转移登记手续的，按最后一次转移补办出让手续,缴纳土地出让金后，办理不动产登记。
　　9.单位办公楼、住宅楼符合城市规划配建的商业部分，房屋产权明晰的，将土地分摊到户, 缴纳土地出让金后, 按国有建设用地使用权类型为出让、用途为商业办理不动产登记。
　　四、出让土地上所建房屋的登记
　　10.行政事业单位在出让土地上修建的职工集资房、 经济适用房， 可根据用地权属单位申请, 以土地共有形式或土地分摊到户形式办理不动产登记。涉及房屋交易且土地为共有情形的,应取得用地权属单位同意, 按规定完税后办理不动产登记 。
　　11.房地产开发企业、行政事业单位在出让土地上修建的房屋，一律按原规划审批用途办理不动产登记。
　　12.原国有建设用地使用权人已注销或下落不明, 无法提供土地权属来源证明的, 经业主共同申请, 在当地主流媒体公告30日无异议的, 将原国有土地使用证注销后，办理不动产登记。
　　五、土地权属来源合法但未办理房屋登记的登记
　　13.对符合城市规划的, 依据县城乡规划局办理的建设用地规划许可证或建设工程规划许可证及县住房和城乡建设局出具的房屋已竣工验收备案资料，办理不动产登记。
　　14.因历史原因而未登记的房屋,申请人凭县城乡规划局、县住房和城乡建设(县房管局) 局的审查意见, 办理不动产登记。
　　六、已办理房屋登记但无国有土地使用证的登记
　　不动产统一登记以前， 对国有建设用地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权首次登记的个人住宅，县不动产登记事务中心应按“便民利民''的原则予以受理，分以下情形办理：
　　15.国有建设用地使用权权属来源合法， 无权属纠纷, 因原开发建设单位未及时申请办理国有建设用地使用权首次登记的，不再为原开发建设单位办理国有建设用地使用权首次登记，按照不动产统一登记程序， 直接为不动产权利人办理不动产登记。
　　16. 国有建设用地使用权权属来源合法, 开发建设单位存在改变用途、容积率等土地使用条件或未按规定要求缴纳相关税费等情形, 而未办理国有建设用地使用权首次登记的，由县不动产登记事务中心将相关情况告知县国土资源局、县城乡规划局、县住房和城乡建设局（县房管局）依法对该开发建设单位进行处理,并督促其限期补办相关手续。在保留追缴权和处理权的同时，按照“证缴分离”的原则,为权利人办理不动产登记 。
　　17.原开发建设单位已注销或下落不明的, 县不动产登记事务中心为房屋产权人办理不动产登记时，应将有关情况及时告知相关当事人，并在不动产登记簿上记载房屋信息,在附记栏内注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记”。
　　18.国有建设用地使用权权属来源不明的, 由申请人提供乡、村、组(社区、街道办事处)出具的权属界定证明,经县国土资源局调查确权后,在当地主流媒体公告30日无异议的，办理不动产登记。
　　七、房屋、土地信息不一致的登记
　　19.不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变， 但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途不一致有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。
　　20.不动产统一登记后, 土地批准用途与实际用途不一致， 或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料，按照土地利用现状分类? (GB/T21010-2007) 等级类填写。房屋用途按照县城乡规划局办理的建设用地规划许可证用途填写 。
　　21.房、地证载面积和实测面积不一致的，应按照以下情形办理：
　　(1)因历史原因造成房屋证载面积和实测面积不一致的，按照县房管局出具的面积认定材料进行登记。
　　(2)因改、扩建造成的房、地证载面积和实测面积不一致的，申请人须持县城乡规划局、县住房和城乡建设(县房管局)局出具的认定其建筑合法、面积合规的证明,按实测面积为其办理不动产登记。否则，按原证载面积办理登记 。
　　( 3 )不动产登记成果由其他坐标系向“2000国家大地坐标系”转换时，面积误差在3%之内, 总面积误差不超过60平方米的，以转换后面积为准办理登记。
　　22.同一不动产登记单元, 分别办理了国有土地使用证和房屋所有权证,房屋多次发生交易并办理了产权转移登记,但国有建设用地使用权未变更，造成房地权利人不一致的, 在缴清相关税费的前提下，县不动产登记事务中心应将两证收回, 双方当事人签署知晓该情况的《具结书》后，为现房屋所有权人办理不动产登记。 若因土地权利人下落不明等原因, 确实无法提供原国有土地使用证的， 由县不动产登记管理局在当地主流媒体公告30日无异议的,注销原国有土地使用证， 再办理不动产登记。
　　八、商品房预售与不动产登记
　　23.新建商品房办理预告登记、首次登记时，必须坚持一体登记原则，防止出现新的房地主体不一致情形。县房管局在办理商品房预售许可时, 应依法审查土地权属来源状况，对土地权属来源不明或存在改变规划用途、超规划红线等违法行为的，不得核发商品房预售许可证。开发企业取得商品房预售许可证明后,应当按照国家有关规定将预售合同报县房管局和县不动产登记事务中心登记备案, 确保形成房地一体的唯一的不动产单元号。
　　九、建筑物跨宗地的登记
　　24.同一建设项目跨宗地且宗地出让年限不一致的， 根据权利人意愿，按照跨越宗地较晩的终止日期或较早的终止日期，修正土地出让年限,需补缴出让金的，补办土地出让手续后，办理不动产首次登记；不需补缴土地出让金的，直接办理不动产变更登记。
　　25.建筑物超出原宗地界址或跨宗建设, 并已取得房屋所有权证的, 查明超出界址原因, 存在违法用地行为的, 告知县国土资源局依法查处后， 按处理结论办理不动产登记。 未取得房屋所有权证的, 申请人提供县国土资源局和县城乡规划局出具的宗地界址调整批准文件后，办理不动产登记。
　　十、房地产超占用地面积的登记
　　26.对于超占的用地面积, 在符合规划条件的前提下，经县国土资源局依法查处，补办相关用地手续后， 办理不动产登记。
　　十一、综合、企业用地分用途的登记
　　27.已按“综合用地出让年限50年”办理登记, 现建设单位申请按房屋规划用途区分住宅、 商业用地使用权的, 使用期限在原出让时限基础上,按住宅用地不超过50年、商业用地不超过40年的最高年限计算, 县不动产登记事务中心受理登记 。 建设单位若申请住宅用地按70年登记, 超出综合用地年限的按规定缴纳出让金后, 办理不动产登记。
　　28.已按“企业用地出让年限50年”办理登记的, 因现行分类标准中已无“企业”类型, 建设单位申请按实际用途登记的, 使用年限在原出让年限基础上,按商业用地不超过40年、工业用地不超过50年的最高年限办理不动产登记。
　　十二、抵押登记
　　29.划拨土地上依法取得的建(构)筑物申请抵押的,县不动产登记事务中心在办理不动产登记时, 应在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏注记: “该不动产的国有建设用地使用权类型为划拨, 依法拍卖该房地产, 或通过其他方式依法实现抵押权时, 应首先补缴土地出让金后, 抵押权人方可优先受偿”。
　　30.整宗土地已抵押, 地上不同权利主体的房屋所有权人申请登记的, 应按照以下情况办理:
　　（1）抵押人与土地权利人一致时应先办理土地抵押权注销登记;抵押人与土地权利人不一致时,抵押权人出具《知晓函》同意后, 房屋所有权人可直接申请办理不动产登记。
　　（2）对原国有建设用地已设立抵押权, 申请继续设立在建建筑物抵押权登记、 预购商品房抵押权预告登记的, 在当事人提交了现抵押权人出具的《知晓函》同意后,办理不动产登记。
　　不动产登记过程中遇到的相关问题按本处理意见办理, 国家、部、省、市出台的相关政策与本意见不一致时，以新出台的政策为准。